房價

近期，某媒體爆了個大新聞：“房價結束11個月連跌，住宅均價上漲4.1％，住宅銷售面積增速大幅回升26.2個百分點”

一些自媒體也開始起哄，搞出一些駭人聽聞的標題：“大會定調，房價又要漲了？”“房價上漲大局已定，樓市回暖眾望所歸！”“這些城市，房價真的漲了！”

總結起來就一句話：趕緊買房，不買后悔！

事實果真如此嗎？

01.

先說結論，短期內樓市回暖是真的，但媒體顯然夸大了事實，且為了夸大事實，不惜胡編亂造。

先看某媒體第一段的說法：

“3月15日，國家統計局公布的《2022年1-2月全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，前兩月全國房地產開發投資13669億元，同比下降5.7%，較去年1-12月回升4.3個百分點。其中住宅投資10273億元，下降4.6%，較去年回升4.9個百分點。”

我在國統局找了半天，也沒搜到標題為《2022年1-2月全國房地產開發投資和銷售情況》的這篇文章。

仔細一想，今天是2023年，國家發布2022年1-2月的數據做什么？怎么可能有數據，需要一年來做？

換個思路，以“房地產開發投資”為關鍵詞進行搜索，終于有所發現。

該媒體引用的文章應該是這一篇：《2023年1-2月全國房地產開發投資下降5.7％》，發布時間3月15日。

到底是因為工作紕漏，還是因為國統局標題與它報道的內容主旨截然相反，我們不得而知。

（新聞原標題為：《房價結束11個月連跌，住宅均價上漲4.1％，住宅銷售面積增速大幅回升26.2個百分點》）

好，退一步，姑且當工作紕漏，繼續看報道內容：

“前兩月全國房地產開發投資13669億元，同比下降5.7%，較去年1-12月回升4.3個百分點。其中住宅投資10273億元，下降4.6%，較去年回升4.9個百分點。”

兩個固定投資同比下降，在文章里有原文，我能理解。

但“較去年1-12月回升4.3個百分點”又是怎么個“較”法？拿今年頭兩個月的均值和去年一整年的數據做對比？誰教你的？難道不是應該用今年1-2月數據對比去年1-2月數據嗎？

接下來一段，更匪夷所思：

“其中住宅銷售面積下降0.6%，增速與2022年1-12月（下降26.8%）相比，大幅回升了26.2個百分點。”

在國統局的文章里，依舊沒有任何關于“大幅回升26.2個百分點”的表述字樣，因為任何有點數學基礎的作者都寫不出這樣的話。

舉個例子，好比我去年花1000萬買股票，虧了268萬（增速下降26.8％），今年1至2月，我又虧了60萬（下降0.6％），但是因為“大幅回升26.2個百分點”這個提法，所以結論是我凈賺200萬？

用數學上的二階求導（增速）來夸大數據，博人眼球，制造焦慮，簡直壞到家了。

02.

那么真實的房地產數據如何？房地產是否又要繼續上漲？

中國人民銀行數據，2023年1月社會融資中，住戶貸款增加額為2572億元，而去年1月住戶貸款增加額為8430億元，同比暴跌三分之二有余。

今年2月，住戶部門貸款增加額為2081億元，相比一月甚至少了500億。

眾所周知，絕大多數人買房要貸款，當全社會住戶部門融資規模一再減少，再有人高喊“房價大漲”，“房價上升”，都是在忽悠你。新聞可以編造，但國家數據不會說謊。

有人會問：近期大城市樓市上漲又該如何解釋？據澎湃新聞：“2月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有55個和40個。”

一部分，是自去年12月疫情管控放開后，積攢了大半年的消費需求被釋放出來，短時間內拔高了需求，這一點各行各業都有體會。

但更關鍵的是M2持續增發，國家放水，手握資產的人紛紛轉向樓市保值。

央行數據顯示：2022年我國M2（貨幣供應量）增加量不過28萬億，但是今年1月，M2同比竟然增長了12.6％，高達7.38萬億，2月再次增長12.9％，算上去年年底的放水，三個月時間至少超發了20萬億貨幣。

天量的貨幣投下去，資產者一定為貨幣貶值，市場通脹考慮。

這同樣能解釋上面為什么70城樓市普遍上漲，但是住戶社會融資卻在減少。

因為富人群體需要大額消費，更需要資產保值，是他們暫時的拉動了房價上漲，絕大多數需要貸款買房的人，和當前樓價上漲沒有一毛錢關系。

但話又說回來，中國樓市又豈是一小部分極富階層，通過短期消費能逆轉趨勢的？

3月10日，根據胡潤研究院發布的《2022意才·胡潤財富報告》顯示，擁有600萬人民可投資資產的“富裕家庭”總數為186萬戶，擁有億元人民幣資產的“超高凈值家庭”為13.8萬戶。

一戶按4人計算，中國極富階層不過800萬人。

與之形成鮮明對比的是，中國有不少于4億人在還房貸，社會總負債人數更是高達7.8億（央行數據）。

擁有14億人口的龐大中國市場，區區800萬富裕階層短期消費，暫時拔高房價，根本不可能扭轉樓市乾坤。至于那些A4紙雕花，為房產中介站臺的擁躉媒體，多看一眼都是浪費時間。