業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是指業(yè)主的執(zhí)行機(jī)構(gòu)由業(yè)主和業(yè)主代表組成的國會物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主選舉產(chǎn)生的代表，通過執(zhí)行業(yè)主的決定代表業(yè)主的利益代表大會，向社會各界反映業(yè)主的意愿和要求，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同不具備獨(dú)立法人資格。

業(yè)主委員會 

業(yè)主和委員會是指業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種組織形式，由業(yè)主選舉產(chǎn)生。

一般來說，有兩種方式產(chǎn)生業(yè)主 委員會：

1、第一批業(yè)主 委員會由小區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生；

2、根據(jù)小區(qū)業(yè)主議事規(guī)則約定的規(guī)則 國會。

業(yè)主和委員會通常由5~11名成員組成，成員人數(shù)也可根據(jù)社區(qū)情況在議事規(guī)則或管理條例中約定。

業(yè)主和委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生國會，由5至11人組成。業(yè)主成員 委員會應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主并符合下列條件：

一）具有完全民事行為能力；

二）遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)；

三）遵守業(yè)主大會的議事規(guī)則會議、管理條例，業(yè)主和業(yè)主的模范表現(xiàn)的義務(wù)；

四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公平正直；

五）有一定的組織能力；

六）有必要的工作時間。

業(yè)主成員 委員會必須符合以下條件

1．是這個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；

2．遵守物業(yè)管理法規(guī)的能力、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主 慣例、業(yè)主委員會章程；

3．具有一定的組織能力和必要的工作時間，能夠較好地履行業(yè)主委員會成員的職責(zé)委員會；

4．品行端正無劣跡；

5．熱心公益事業(yè)。

1.《物業(yè)管理條例》規(guī)定:

業(yè)主和委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項代表大會并履行下列職責(zé)：

一）召開業(yè)主大會代表大會并報告物業(yè)管理實(shí)施情況；

二）與業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主代表大會；

三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

四）監(jiān)督管理法規(guī)的實(shí)施；

五）業(yè)主委托的其他職責(zé)會議。

2.《業(yè)主大會議事規(guī)則》 :的規(guī)定

比如原上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的《業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本）滬房地資物[2008]389號】規(guī)定：

除依法履行職責(zé)外，業(yè)主 委員會還應(yīng)履行以下職責(zé)：

一）制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，并向業(yè)主大會報告開會做決定；

二）擬定業(yè)主的年度財務(wù)預(yù)算方案委員會、提交給業(yè)主的決算計劃開會做決定；

三）起草業(yè)主大會議事規(guī)則大會和管理規(guī)約的修改方案，并向業(yè)主 國會作出決定；

四）擬定維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)章制度，并向業(yè)主大會報告開會做決定；

五）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定、提交給業(yè)主的收入計劃開會做決定；

六）擬定專項維修資金的使用方案、更新計劃應(yīng)提交給業(yè)主開會做決定；

七）擬訂改建、建筑物及其附屬設(shè)施的改建方案應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主 國會作出決定；

八）處理違反管理規(guī)定的行為；

3.《業(yè)主委員會工作規(guī)則》 :的規(guī)定

業(yè)主和國會可能制定《業(yè)主委員會章程》或《業(yè)主委員會工作規(guī)則》對業(yè)主的責(zé)任作出更具體的規(guī)定 委員會，如成都市房地產(chǎn)管理局頒布的《業(yè)主委員會工作規(guī)則》（示范文本）成房發(fā)[2007]87號】規(guī)定：

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

一）召開業(yè)主大會代表大會并報告物業(yè)管理實(shí)施情況；

二）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，制定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員的方案、選聘實(shí)施人員和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員的方案應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會審議開會做決定；

三）與業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主代表大會；

四）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，制定建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的規(guī)章制度計劃，并提交給業(yè)主 開會做決定；

五）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，制定建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部分的使用辦法、提交給業(yè)主的收入計劃開會做決定；

六）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，制定建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的使用辦法、更新計劃應(yīng)提交給業(yè)主開會做決定；

七）據(jù)業(yè)主 s建議，擬定本建筑分部的劃分、提交給業(yè)主的調(diào)整計劃開會做決定；

八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人制定的年度服務(wù)計劃應(yīng)當(dāng)提交給業(yè)主開會做決定；

九）畫業(yè)主和國會決定終止業(yè)主的會員資格委員會，并增加業(yè)主委員會成員委員會；

十）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同，并對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行綜合考核按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，每半年履行一次物業(yè)服務(wù)。

十一）監(jiān)督管理規(guī)定的實(shí)施，處理違反管理規(guī)定的行為；

十二）督促違反物業(yè)服務(wù)合同，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主；

十三）督促未按照管理規(guī)約繳納建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的業(yè)主限期繳納建筑物及其附屬設(shè)施維修資金。

十四）對有關(guān)檔案資料、會議記錄、印章和其他屬于業(yè)主的財產(chǎn)國會應(yīng)當(dāng)妥善保管；

十五）及時了解業(yè)主、用戶 意見和建議，形成議案提交給業(yè)主 開會做決定；

十六）協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主與業(yè)主之間業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛；

十七）加強(qiáng)物業(yè)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，不斷提高業(yè)主的意識和能力獨(dú)立管理；

十八）建立業(yè)主接待系統(tǒng)委員會并接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期以公告形式向全體業(yè)主通報工作情況；

十九）依法忠實(shí)履行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定會議；

二十）定期參加房地產(chǎn)管理部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處的培訓(xùn)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民的指導(dǎo)和監(jiān)督委員會和房地產(chǎn)管理部門；

二十一）建立業(yè)主的信用信息委員會按規(guī)定辦事；

二十二）積極配合公安機(jī)關(guān)、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民 委員會在計劃生育方面做得很好、流動人口、養(yǎng)犬管理等相關(guān)工作；

二十三）不得以業(yè)主的名義在建筑區(qū)劃內(nèi)從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動委員會，不得組織他們、參與任何經(jīng)營活動，其成員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職、機(jī)構(gòu)中任職；

2003年《物業(yè)管理條例》出臺，率先提出“業(yè)主大會”這個概念，并且也給它命名“業(yè)主委員會”的小組，確定為“業(yè)主和業(yè)主委員會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)會議”的法律地位。

2007年頒布了《物權(quán)法》，確立了業(yè)主的法律地位組織——業(yè)主和組裝和所有者 全國人大常委會從立法的高度美國國會。

雖然業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)的限制會議在《物業(yè)管理條例》于2007年修訂后被解除，其決定的內(nèi)容和效力仍受《物權(quán)法》第76條的限制。

把“業(yè)主委員會”規(guī)范為“業(yè)主和委員會執(zhí)行業(yè)主的決定國會”。

長期以來，業(yè)主的法律地位 業(yè)委會在我國物業(yè)管理實(shí)踐中一直不明確、職責(zé)不清、操作不規(guī)范等問題導(dǎo)致物業(yè)管理公司在物業(yè)管理法律關(guān)系中處于強(qiáng)勢地位，在物業(yè)管理過程中往往損害業(yè)主的合法利益這種狀況已經(jīng)成為阻礙我國物業(yè)管理向更高層次發(fā)展的重要因素。

因此，如何使業(yè)主 委員會走出這一法律困境，更好地發(fā)揮其在業(yè)主大會中應(yīng)有的作用自主已經(jīng)成為我們必須共同面對和解決的課題。

困境一：業(yè)主的法律地位委員會不清楚

中國法律規(guī)定可以參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織、國家和社會組織要成為民事主體，必須具有法人資格或者隸屬于其他組織，否則其行為不能得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。所謂法人，是指具有權(quán)利能力和行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人必須具備以下四個條件：

1）依法成立；

2）有必要的財產(chǎn)或資金；

3）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所；

4）能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

其他組織又稱非法人組織，是指不具有法人資格，但可以以自己的名義進(jìn)行民事活動的組織。中國《民法通則》對其他組織沒有規(guī)定，但《民事訴訟法》第49條規(guī)定：公民、法人和其他組織可以是民事訴訟的當(dāng)事人。最高人民和最高人民法院美國法院 關(guān)于適用若干問題的意見進(jìn)一步明確了其他組織，其中第40條規(guī)定：民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織，是指依法成立，有一定的組織和財產(chǎn)，但不具有法人資格的組織?？梢?，其他組織是我國法律承認(rèn)和保護(hù)的民事主體之一，主要包括合伙企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人獨(dú)資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)和不具有法人資格的其他事業(yè)單位公益團(tuán)體等。

法人與其他組織的區(qū)別主要表現(xiàn)在能否獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任法人可以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，其成員的責(zé)任是嚴(yán)格分離的例如，公司和股東的責(zé)任是相互獨(dú)立的；其他組織不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任雖然他們的責(zé)任與其成員的責(zé)任在一定限度內(nèi)是分開的，但成員必須承擔(dān)最終責(zé)任比如合伙企業(yè)超出合伙財產(chǎn)范圍的，合伙人承擔(dān)無限連帶責(zé)任。

根據(jù)中國《物業(yè)管理條例》（以下簡稱為條例）關(guān)于業(yè)主的規(guī)定國會和業(yè)主 業(yè)主委員會業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，履行以下六大職責(zé)：

1．制訂、修改業(yè)主 業(yè)主公約及議事規(guī)則國會；

2．選舉、更換業(yè)主成員委員會并監(jiān)督業(yè)主的工作委員會；

3．選聘、物業(yè)管理企業(yè)的解聘；

4．決定專項維修資金的使用、繼續(xù)計劃并監(jiān)督實(shí)施；

5．制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的用途、維護(hù)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)章制度；

6．法律、法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他與物業(yè)管理有關(guān)的職責(zé)國會。

《條例》第15條規(guī)定，業(yè)主 委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)國會并履行以下五項職責(zé)：

1．召開業(yè)主大會代表大會并報告物業(yè)管理實(shí)施情況；

2．與業(yè)主選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主代表大會；

3．及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

4．監(jiān)督業(yè)主的執(zhí)行情況慣例；

5．業(yè)主委托的其他職責(zé)會議。

經(jīng)過比較，我們可以得出以下結(jié)論：

首先，業(yè)主 會議不僅有權(quán)制定內(nèi)部規(guī)則，如業(yè)主大會約定，也有權(quán)執(zhí)行“選聘、物業(yè)管理企業(yè)的解聘”決定專項維修資金的使用、續(xù)籌”資格等民事活動，同時也代表公共場所的全體業(yè)主、設(shè)施設(shè)備行使產(chǎn)權(quán)；

第二，業(yè)主 委員會只是業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)國會負(fù)責(zé)處理業(yè)主的日常事務(wù)代表大會根據(jù)業(yè)主授權(quán) 國會可以根據(jù)業(yè)主的決定與物業(yè)管理公司簽訂合同國會，它沒有獨(dú)立的意義；

第三，雖然業(yè)主 委員會是依法成立的，沒有法律或法規(guī)規(guī)定業(yè)主 委員會注冊后可以取得法人資格，因此業(yè)主 委員會不是法人。

第四，在物業(yè)管理實(shí)踐中，人們普遍對待業(yè)主 委員會作為其他組織，但從法律責(zé)任分析，它不可能為業(yè)主 業(yè)主委員會或業(yè)主對業(yè)主的行為承擔(dān)最終責(zé)任 委員會。

2003年8月20日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》指出，業(yè)主 金湖新村村委會符合要求“其他組織”條件，可以以個人名義提起訴訟；

《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》，發(fā)布于2005年8月15日，指出業(yè)主 委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)國會，它代表業(yè)主進(jìn)行民事活動，全體業(yè)主將承擔(dān)法律后果如果業(yè)主 委員會與他人有民事糾紛，可以作為被告參加訴訟。根據(jù)這兩個司法解釋，業(yè)主 委員會通常被認(rèn)為是“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。

困境二：業(yè)主的操作程序委員會亟待規(guī)范

雖然《條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》明確規(guī)定“業(yè)主和委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)國會”，但召開業(yè)主大會的條件 會議、業(yè)主和業(yè)主的組織保證委員會、對業(yè)主的監(jiān)督委員會、業(yè)主的法律責(zé)任沒有指定委員會。

03010法規(guī)“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在的小區(qū)內(nèi)、在縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下美國政府，業(yè)主和成立了業(yè)主大會委員會選舉產(chǎn)生”，沒有具體規(guī)定業(yè)主的條件 會議（物業(yè)交付時間、入住比例等）建設(shè)部《條例》規(guī)定“業(yè)主準(zhǔn)備成立業(yè)主大會見面，應(yīng)該是在物業(yè)所在的區(qū)域、縣人民和政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主的指導(dǎo)下s代表、建設(shè)單位（包括出售的公共住房單位）成立業(yè)主籌備小組會議，并負(fù)責(zé)業(yè)主 會議。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、在縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下美國政府組織業(yè)主召開第一屆業(yè)主大會開會選舉業(yè)主委員會。也就是說，如果建設(shè)單位不參加業(yè)主 會議，業(yè)主和會議將不會成立和業(yè)主 委員會不會成立。但在現(xiàn)實(shí)生活中，建設(shè)單位和前期物業(yè)管理公司考慮的是利益（如果有施工質(zhì)量問題、害怕失去物業(yè)管理的地位等）有很多人不愿意成立業(yè)主 會議，所以不可能成立業(yè)主 委員會順利通過。

人與自然中華人民共和國民法典

2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過美國國會規(guī)定：

第二百七十七條業(yè)主可以成立業(yè)主委員會開會選舉業(yè)主大會委員會。業(yè)主大會、成立業(yè)主大會的具體條件和程序委員會應(yīng)符合法律規(guī)定、法規(guī)的規(guī)定。

當(dāng)?shù)厝嗣裾嚓P(guān)部門美國政府、居民 委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會的成立給予指導(dǎo)和協(xié)助大會和業(yè)主選舉委員會。

主要內(nèi)容:

1)除了第一批業(yè)主 會議，召開后續(xù)業(yè)主大會的時間會議、地點(diǎn)、召集人和主持人；

2)業(yè)主大會的職權(quán)；

3)提交業(yè)主提案的辦法國會和投票表決的議案；

4)產(chǎn)生業(yè)主候選人的條件和方法委員會；

5)業(yè)主成員的數(shù)量委員會和選舉方法；

6)業(yè)主成員的待遇和任期委員會；

7)業(yè)主大會成員的罷免程序委員會；

8)所有者的權(quán)利和義務(wù)；

9)《業(yè)主大會規(guī)程》的有效條件；

10)修改《中華人民共和國民法典》的條件和程序。